Le taux de vacance des centres commerciaux d’Unibail-Rodamco-Westfield est tombé à 3,9 % fin septembre. C’est 140 points de base de moins qu’un an plus tôt, et un plus bas historique selon le groupe, qui publiait son point d’activité le 22 octobre. Sur neuf mois, les ventes des commerçants progressent de 5,2 % et la fréquentation de 2,2 %. Les baux signés sortent 10,3 % au-dessus des loyers en place indexés. Sur l’ensemble de 2025, l’écart n’était que de 6,7 %.
Le bénéfice par action, lui, va reculer. URW vise entre 9,15 et 9,30 euros de résultat net récurrent ajusté par action (AREPS) pour 2026, après 9,58 euros en 2025, et a confirmé cette fourchette le 22 octobre. La distribution prend le chemin inverse : 5,50 euros par action promis au titre de 2026, contre 4,50 euros au titre de 2025.
Vendre, réduire la dette, racheter quelques parts
Le plan de cessions de 2,2 milliards d’euros lancé pour 2025 et 2026 est bouclé : 1,6 milliard encaissé dès 2025, 0,6 milliard au premier semestre 2026. La dette nette IFRS, hybrides compris, est passée de 21,9 milliards d’euros fin 2024 à 20,1 milliards fin juin 2026. Le ratio d’endettement (LTV) a suivi, de 42,8 % fin 2025 à 41,9 % six mois plus tard. Moody’s a relevé la note du groupe à Baa1, annonce-t-il le 22 octobre.
Le groupe ne fait pas que vendre. En juillet, il a annoncé le rachat, sous conditions, de 50 % de Westfield UTC à San Diego, où il détenait déjà l’autre moitié, et le passage à 100 % de Westfield Southcenter près de Seattle, détenu à 55 % fin 2025. En octobre, il a signé pour reprendre les 50 % de Metropole Zličín, à Prague, qui lui manquaient, en les finançant par des cessions d’actifs non stratégiques conclues au troisième trimestre, en plus du plan de 2,2 milliards.
Où sont les 4,3 millions de m²
Le document d’enregistrement universel 2025 détaille le portefeuille centre par centre : surface totale du complexe, part d’URW, surface consolidée. En part consolidée, les centres commerciaux du groupe représentent 4 313 200 m² au 31 décembre 2025.
| Zone (découpage URW) | Surface consolidée (m²) | Part |
|---|---|---|
| Europe centrale (Allemagne, Autriche, Pologne, Tchéquie) | 1 318 900 | 30,6 % |
| Europe du Sud (France, Espagne) | 1 280 300 | 29,7 % |
| Europe du Nord (Royaume-Uni, Pays-Bas, Suède, Danemark) | 930 800 | 21,6 % |
| États-Unis | 783 200 | 18,2 % |
| Total | 4 313 200 | 100 % |
Les États-Unis montrent bien l’écart entre ce qu’on voit et ce qu’on possède. Les quinze centres américains du tableau couvrent 1 855 300 m² de surface totale. URW en consolide 783 200, soit 42 %, parce que la plupart sont détenus à 50 ou 55 % avec un partenaire. Les rachats de juillet à San Diego et à Seattle vont vers plus de contrôle sur quelques grands actifs.
Le plus grand centre de la liste n’est ni à Paris ni à Londres. C’est Westfield Centro, à Oberhausen, avec 253 600 m² de surface totale, devant Westfield London (235 800 m²) et Westfield Shopping City Süd, près de Vienne (205 700 m²). Fin septembre, le groupe comptait 65 centres en propre, environ 88 % d’un patrimoine de 49,5 milliards d’euros.
Reste une question que les résultats annuels 2026 trancheront : la hausse des loyers à la relocation suffira-t-elle à compenser ce que les cessions ont retiré du résultat ?
Ce que montre notre registre
Le registre Retail Prospect, la base de données de centres commerciaux éditée par HOWEB, reprend les surfaces publiées par URW centre par centre, avec la page du document d’où vient chaque valeur. Le portefeuille 2025 présenté ici est en cours d’intégration.