Le Brésil compte 658 centres commerciaux en activité, répartis dans 253 villes, selon l’Abrasce, l’association professionnelle du secteur. Trois foncières cotées à la Bourse de São Paulo en détiennent 83 : Allos, Multiplan et Iguatemi. Peu, en nombre. Beaucoup plus en surface : à elles trois, elles déclarent environ 3,6 millions de m² de surface locative brute, près d’un cinquième des 18,3 millions de m² recensés dans le pays.
Le marché, lui, ne bouge presque pas. Les centres brésiliens ont réalisé 200,9 milliards de reais de ventes en 2025, en hausse de 1,2 %, pour une surface qui n’a progressé que de 0,9 %. La fréquentation a reculé de 1 %, à 471 millions de visites par mois. L’Abrasce a compté 10 ouvertures en 2025 et en annonce 11 pour 2026.
Trois groupes, trois profils
Allos est de loin le plus gros. Né du rapprochement d’Aliansce Sonae et de brMalls, le groupe détenait des participations dans 46 centres fin juin 2026, pour 1,934 million de m² de surface locative totale, dont 1,262 million à sa quote-part. Ses commerçants ont vendu pour 10,5 milliards de reais au deuxième trimestre, et le groupe annonce un FFO en hausse de 12 % sur un an.
Multiplan joue une autre carte : moins de centres, mais de grands centres, et qu’il contrôle. Ses 20 shoppings totalisent 905 900 m², avec une participation moyenne de 79,7 %. BarraShopping à Rio (77 861 m²), BarraShoppingSul à Porto Alegre (75 472 m²) et RibeirãoShopping (68 683 m²) arrivent en tête. Quinze de ses vingt centres sont dans les États de São Paulo, Rio et Minas Gerais.
Iguatemi, enfin, reste centré sur le haut de gamme pauliste, avec Iguatemi São Paulo et JK Iguatemi. Le groupe a des participations dans 17 centres, pour 735 955 m² de surface totale en moyenne au deuxième trimestre. Il se désengage en partie : sa surface en propre a reculé de 12,8 % en un an, après la cession de participations dans Market Place et Galleria, ramenée de 100 % à 51 % pour ce dernier. Taux d’occupation : 96,9 %. Ventes des commerçants : 6,6 milliards de reais sur le trimestre, en hausse de 4,6 %.
| Foncière | Centres | Surface locative totale (m²) | Référence |
|---|---|---|---|
| Allos | 46 | 1 934 000 | fin du 2e trimestre 2026 |
| Multiplan | 20 | 905 900 | 30/06/2026, centres seulement |
| Iguatemi | 17 | 735 955 | moyenne des centres, 2e trimestre 2026 |
| Total | 83 | 3 575 855 | |
| Brésil (Abrasce) | 658 | 18 300 000 | fin 2025 |
Ce que cache l’addition
Le calcul est grossier, et il faut le dire. Les trois groupes ne mesurent pas leur surface au même moment ni de la même façon : chiffre de fin de trimestre chez Allos, centres seuls chez Multiplan, moyenne du trimestre chez Iguatemi. Le total de l’Abrasce date de fin 2025. Et l’addition ignore les éventuels centres détenus à plusieurs. L’ordre de grandeur, lui, tient : environ 13 % des centres, environ 20 % des surfaces.
Les foncières cotées détiennent donc les grands actifs, et laissent l’essentiel du parc à d’autres : environ 575 centres sur 658 n’appartiennent à aucun des trois groupes. Pour qui vend aux centres commerciaux brésiliens, prestataires, enseignes ou fournisseurs, c’est là que se trouve la majorité des interlocuteurs. C’est aussi la partie du marché sur laquelle aucun rapport annuel ne renseigne.
Ce que montre notre registre
Le registre Retail Prospect, la base de données de centres commerciaux éditée par HOWEB, compte aujourd’hui 206 centres au Brésil, soit environ un tiers des 658 recensés par l’Abrasce. Moins de 30 d’entre eux ont une surface locative publiée par leur foncière. C’est l’un des chantiers en cours : chaque valeur y est reprise d’un rapport ou d’une page officielle, avec sa source.